W4

2.14 Ontwikkelingen

De Plantage

Woningbouwlocatie de Plantage wordt doorkruist door het Essenlaantje. In de huidige situatie ligt aan de ene zijde van het Essenlaantje het braakliggende terrein naast het huidige tennispark en aan de andere zijde van het Essenlaantje ligt een grasveld, 'het Samsomveld'. Op deze twee locaties is een programma van totaal 26 grondgebonden woningen gepland. Er wordt gedacht aan geschakelde en/of vrijstaande woningen. Voor de woningen aan de noord-oostkant van het plangebied op het Samsomveldje, staan maximaal 2 lagen met een kap gepland. Voor de woningen aan de zuid-westkant van het plangebied, direct naast het tennispark, wordt gedacht aan maximaal 3 lagen. Bij het opstellen van het definitieve plan wordt aandacht geschonken aan het groene karakter van de omgeving en de reeds aanwezige groene elementen binnen het plangebied. Over de locatie loopt het Essenlaantje, een rustig vrijliggend fietspad begeleid door een laan van essen. Deze groenstructuur wordt opgenomen in het plan. Vanaf de Kom van Aaiweg wordt een erftoegangsweg aangelegd voor een gedeelte van de woningen. Op de verbeelding (plankaart) is hiervoor binnen de bestemming Wonen - uit te werken een aanduiding opgenomen dat in dit gedeelte alleen een erftoegangsweg, openbare parkeerplaatsen en groen is toegestaan.

Het Zwarte pad blijft als groene verbinding gehandhaafd en zal minimaal verbreed worden om de woningen voor auto's toegankelijk te maken. Het pad krijgt de uitstraling van een verbreed voetpad.

Het betreft een programma op hoofdlijnen, bij de verdere planuitwerking zal het plan verfijnd worden. De ontwikkeling is als uitwerkingsplicht opgenomen in het bestemmingsplan, waarbij een aantal uitwerkingsregels opgenomen worden. Archeologie is zo'n uitwerkingsregel. De Plantage betreft een archeologisch zeer waardevol gebied en opgraving is voorwaarde voor de planontwikkeling.

Bij het uitwerken van het definitieve plan zal aandacht worden geschonken aan het behoud van archeologische waarden binnen het plangebied. Met name op het Samsomveldje is ter plaatse van een vroegere stroomgeul behoud van archeologische waarden mogelijk. De stedenbouwkundige structuur en verkeersontsluiting zijn zo ontworpen dat archeologische waarden ook daadwerkelijk behouden kunnen worden. Voor het gebiedje met archeologische waarden is een parkachtige inrichting bedacht.

Voor de locatie van de Plantage zijn uitwerkingsregels opgenomen ook ten aanzien van de watercompensatie. Voor de locaties Plantage, Kavel I en V en Kavel M (zie hierna) zijn afspraken gemaakt met het hoogheemraadschap op basis van waterhuishoudingsplannen (zie ook paragraaf 2.9).

Woonbehoefte Plantage
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, art. 1.1.1. en 3.1.6.) De ladder is een middel om te komen tot een goede ruimtelijke ordening in de vorm van optimale benutting van de ruimte in reeds bebouwde gebieden.
In bijlage 27 van de toelichting wordt een uitgebreide onderbouwing van de actuele regionale woonbehoefte gegeven. Hieronder volgt een samenvatting.

Op kwantitatief gebied is er geen belemmering om woningbouwproject Plantage te ontwikkelen. De taakstelling vanuit de verstedelijkingsafspraken ligt op 715 woningen voor de periode 2010-2019, terwijl de gemeente Leiderdorp 684 woningen in deze periode heeft gepland. In de gemeentelijke woonvisie wordt zelfs uitgegaan van een grotere woningbehoefte van 750 woningen per januari 2011 tot 2020.
Op basis van recente ramingen van de provincie Zuid-Holland ligt de Woningbehoefteraming 2013 (WBR) op 574 woningen en de Bevolkingsprognose 2013 (BP) op 421 voor de periode 2012-2019. De gemeente Leiderdorp heeft in de periode 2012-2019 een woningprogramma van 380 woningen en blijft hiermee ruim onder de WBR 2013 en BP 2013.
Op regionaal niveau wordt bij de concept regionale woonagenda Holland Rijnland de WBR 2013 gehanteerd en wordt (sub) regionaal afgestemd als het woningbouwprogramma boven de gemeentelijke WBR 2013 uitkomt. De Plantage is als onderdeel van de A4/W4-afspraken subregionaal afgestemd. En zoals hierboven gesteld blijft Leiderdorp met haar woningbouwprogramma binnen de WBR2013.
De gemeente blijft met haar woningbouwprogramma dus ruimschoots binnen de verschillende ramingen. De kwantitatieve actuele regionale woonbehoefte is hiermee aangetoond.

De woningen bij Plantage worden ontwikkeld in een Kleinstedelijk woonmilieu waar veel vraag naar is: dure koopwoningen, vrijstaand en 2-onder 1 kap. De vraag naar koopwoningen in het middeldure en dure segment is gestegen en koopwoningen boven de € 200.000 worden als kansrijk bestempeld (zie notitie in bijlage 27).
Leiderdorp ligt binnen de subregio West van Holland Rijnland waar een tekort aan woningbouwplannen is. Hoewel de Plantage een bescheiden woningbouwproject van 23 woningen wordt, voorziet het als Kleinstedelijk woonmilieu in een subregionale vraag. Leiderdorp heeft met name met Leiden een sterke binding en is een overloopgebied van Leiden.
Met woningbouwproject de Plantage wordt dus in kwalitatieve zin voorzien in een actuele regionale woonbehoefte. Verschillende rapportages in opdracht van de Provincie Zuid-Holland en de regio Holland Rijnland bevestigen dit beeld, als ook de ervaringen op de lokale markt en de grote belangstelling van potentiële kopers voor het bouwproject.

De Plantage ligt binnen bestaand stedelijk gebied en is sinds begin 2000 in verschillende ruimtelijke plannen, zoals bijvoorbeeld Masterplan W4, opgenomen als locatie om te transformeren naar woningbouw. Vanuit financieel en milieukundig oogpunt zijn er geen belemmerende factoren voor woningbouwontwikkeling Plantage en wordt voorzien in een regionale woningbehoefte binnen bestaand stedelijk gebied.

Vierzicht kavel I en V

De locatie Vierzicht is de strook bebouwing langs de rijksweg A4 en biedt ruimte voor hoogwaardige kantoren en bedrijven, zoals toegelicht in paragraaf 2.6.

De kamers Dienstverlening/bedrijvigheid en Zakelijk Centrum, benoemd als kavel I en V, zijn nog niet ingevuld. Hiervoor is nog 5.900 m2 bedrijven en 15.000 m2 kantoren beschikbaar, deze vierkante meters worden verdeeld over kavel I en V. Kavel V is nog niet gerealiseerd, maar hier is wel een vrijstellingsprocedure voor de bouw van 11.500 m2 kantoren doorlopen (art. 19 WRO). Er is echter nog geen vervolg aan gegeven in de vorm van bebouwing.

De bebouwing van Vierzicht langs de A4 vormt een geluidwerende wand langs de rijksweg, waardoor de hoogte mede bepalend is. De hoogte van de bebouwing is afwisselend tot een hoogte van maximaal 25 m, met op de hoeken twee torens van maximaal 30 en 42 m. Indien Vierzicht kavel I en V niet tijdig gebouwd worden, dient een geluidscherm geplaatst te worden om aan de geluidseisen te voldoen, zoals geregeld in het Tracébesluit artikel 4 sub 4: 'Ten aanzien van de geluidschermen gelegen tussen km 29,8 en km 33,2, met uitzondering van de horizontale en verticale geluidschermen in en bij de bak voor de verdiepte ligging van de A4 tussen km 31,550 en km 32,610, hebben de gemeenten Leiden, Leiderdorp en Zoeterwoude de mogelijkheid om zelf een geluidafschermende voorziening te realiseren als alternatief voor de in tabel 3 opgenomen geluidwerende voorzieningen, mits uit nader akoestisch onderzoek blijkt dat minimaal dezelfde geluidsituatie ontstaat als met de geluidschermen uit tabel 3 het geval is. De alternatieve geluidwerende voorziening moet gereed zijn uiterlijk op het moment dat de A4 wordt opengesteld. Bij een gedeeltelijke openstelling dient de alternatieve geluidwerende voorziening voor het open te stellen deel van de A4 te zijn gerealiseerd. In het geval de gemeenten geen of niet tijdig gebruik maken van de mogelijkheid een alternatieve geluidwerende voorziening te realiseren worden de geluidwerende voorzieningen uit tabel 3 gerealiseerd.'

Voor kavels I en V van Vierzicht dient dus in overeenstemming met artikel 4 sub 4 van het Tracébesluit te worden aangetoond dat minimaal dezelfde geluidsituatie ontstaat als met de geluidschermen uit de in artikel 4 opgenomen tabel 3 van het Tracébesluit het geval is.

Kavel M

Op de hoek van de Boomgaardlaan en Mauritssingel is voor de toekomst bebouwing van maximaal 3 woningen voorzien. Het betreft woningen in 2 bouwlagen met een kap van maximaal 12 meter hoogte en met één bijgebouw en parkeren op eigen terrein. Het is een programma op hoofdlijnen, bij de verdere planuitwerking zal het plan verfijnd worden. De ontwikkeling is als uitwerkingsplicht met uitwerkingsregels opgenomen in het bestemmingsplan.

Afbeelding 19: Kavel M

Gebiedsvisie Willem-Alexanderlaan

De Gebiedsvisie Willem-Alexanderlaan en omgeving geeft een ruimtelijk kader met mogelijke en wenselijke scenario's. Deze kunnen in een later stadium concreet gemaakt worden. Het bestemmingsplan is conserverend van aard. Alleen ontwikkelingen die concreet zijn en in een eerder stadium met een (ruimtelijk) besluit zijn bevestigd worden meegenomen. De ontwikkelingen die in de gebiedsvisie worden beschreven, komen daarom alleen in de toelichting op het bestemmingsplan terug. Wanneer de ontwikkelingen concreet gerealiseerd kunnen worden, zal dus het bestemmingsplan worden aangepast of met een omgevingsvergunning worden afgeweken.

Hieronder volgt een omschrijving van de ontwikkelingen binnen de gebiedsvisie.

Locatie Zwembad en omgeving

Bij zwembad De Does liggen langs de Ericalaan en Willem-Alexanderlaan mogelijkheden voor ontwikkeling. De ruimte is de plek waar ooit de buitenbaden van het zwembad lagen en een school.

Afbeelding 20: Locatie zwembad en omgeving

Toekomstbeeld (scenario's)

Het projectgebied Zwembad en omgeving is te verdelen in een zone langs de Willem-Alexanderlaan voor niet-gevoelige functies en een gebied daarachter waar ook woningen kunnen. Op basis van de mogelijkheden die deze combinatie biedt, zijn 2 scenario's beschreven voor een mogelijke invulling van het projectgebied. In beide scenario's zijn parkeren en openbare ruimte sterk bepalend voor de programmamogelijkheden. Het bebouwingsbeeld is in beide scenario's vergelijkbaar. Bebouwing in maximaal 3 lagen is passend voor de wijk en te combineren met de milieuhygiënische aspecten op de locatie. In de uitwerking zal moeten blijken of het uiteindelijk verschillende bouwblokken worden. In beide scenario's is het belangrijk dat de hoek Ericalaan / Willem-Alexanderlaan een herkenbare en uitnodigende plek in de wijk wordt.

De goede bereikbaarheid van de locatie maakt het een geschikte plek voor een supermarkt. Een supermarkt is geen gevoelige functie en past daarom in de strook langs de Willem-Alexanderlaan. Een belangrijk aspect is daarbij het parkeren. Een te vestigen supermarkt zal moeten kunnen voorzien in de eigen behoefte. Een andere mogelijkheid is het aanvullen en/of uitbreiden van de sport- en leisure functie van het zwembad. Binnensport is een groeiend aandeel van de sportactiviteiten. Daarbij zijn vooral ook individuele activiteiten zoals fitness in opkomst. Daarbij zijn deze goed te combineren met ontspanning- en vermaaksfuncties (welness).

De herontwikkeling van het gebied maakt het mogelijk om de ontsluiting te verbeteren. Een fiets/voetpad tussen Hoogmadeseweg en Willem-Alexanderlaan verbetert de bereikbaarheid van het zwembad en eventueel nieuw te vestigen functies. Ook kan de ontsluiting van de bevoorradingsplek van het zwembad en het afasiecentrum verbeterd worden als ernaast andere functies komen.

De locatie heeft zowel op wijk- als buurtniveau een centrale plek. Bij de uitwerking is het daarom van belang ruimte vrij te houden voor speelruimte, zoals nu al voor het zwembad ligt. Ook wordt met het maken van nieuwe bebouwing en bestrating veel verhard oppervlak toegevoegd. Daarvoor moet ook nieuw wateroppervlak worden gerealiseerd. Dit water kan ook goed gecombineerd worden met behoud en toevoeging van groen.

• Scenario 1

Afbeelding 21: Scenario 1 locatie zwembad en omgeving

• Scenario 2

Afbeelding 22: Scenario 2 locatie zwembad en omgeving

Locatie Begraafplaats en omgeving

Langs de Hoogmadeseweg ligt de Algemene begraafplaats van Leiderdorp. De begraafplaats is in 2009 uitgebreid in de richting van de Willem-Alexanderlaan. Langs de Willem-Alexanderlaan ligt ook een hobbytuinencomplex, een waterplas, een voormalige boerderij en een braakliggend stuk grond. Behalve de hobbytuinen is het gehele gebied eigendom van de gemeente. De gronden van de gemeente zijn in het verleden aangekocht om de begraafplaats te kunnen uitbreiden.

Afbeelding 23: Locatie begraafplaats en omgeving

Het capaciteitsonderzoek (zie Bijlage 24 van deze toelichting) geeft een duidelijk signaal voor de ontwikkeling van het gebied. Als de gemeente ruimte wil bieden voor begraven en geen aanpassing in de exploitatie doorvoert, wordt het gehele gebied uiteindelijk begraafplaats. Alle betrokkenen vinden dit scenario onwenselijk. In 2012 en 2013 moet daarom gekeken worden naar de exploitatie van de begraafplaats. Door efficiënter om te gaan met de bestaande ruimte kan de uitbreiding beperkt worden. Omdat geen zekerheid kan worden gegeven over de uiteindelijke ruimtevraag geeft de gebiedsvisie met 2 scenario's een minimum en een maximum invulling aan het gebied, met een bandbreedte van 350 tot 700 plekken. De minimum variant gaat uit van een bescheiden uitbreidingsbehoefte, waarbij ruimte overblijft voor andere wensen zoals behoud van de boerderij en aanvullende parkeerplekken. In de maximum variant wordt de uitbreidingsbehoefte wel minder dan de huidige vooruitzichten, maar is het ruimtebeslag toch niet gering.

• Scenario 1

Afbeelding 24: Scenario 1 locatie begraafplaats en omgeving

• Scenario 2

Afbeelding 25: Scenario 2 locatie begraafplaats en omgeving

Locatie Rijnland Zorggroep en Cardea

Rondom de Simon Smitweg zijn verschillende zorgfuncties te vinden. Het ziekenhuis en het verpleeghuis Leythenrode zijn onderdeel van de Rijnland Zorggroep. Cardea Jeugdzorg heeft op deze plek een centrum voor dagopvang van kinderen met een zorgindicatie, waar de kinderen ook onderwijs krijgen. In dit gebied worden de komende jaren verschillende gebouwen vervangen en/of gemoderniseerd.

Afbeelding 26: Locatie Rijnland zorggroep en Cardea

Ziekenhuis

Het ziekenhuis gaat uit van een bescheiden groei in de komende jaren. Op termijn moet daarom het ziekenhuis verder worden uitgebreid. De zorggroep denkt dit op de middellange termijn te kunnen faciliteren door de ondersteunende functies, die nu nog verspreid in het complex zitten, bijeen te brengen in een nieuw gebouw. Daarmee komt binnen het ziekenhuis ruimte vrij voor concrete zorg. Het parkeren rondom het ziekenhuis is en blijft een punt van aandacht. Adequate parkeervoorzieningen voor zowel medewerkers als bezoekers zijn nodig voor het goed functioneren van het ziekenhuis en het voorkomen van overlast in de omgeving.

Leythenrode

Het verpleeghuis wordt vervangen of gerenoveerd. Dit biedt kansen om de uitstraling van de gebouwen te verbeteren en de openbare ruimte rondom de gebouwen een kwaliteitsimpuls te geven. Binnen het projectgebied ligt deze locatie op de grootste afstand van de A4. Voor gevoelige functies is Leythenrode daarmee de beste locatie, omdat de geluidsniveaus, negatieve gezondheidseffecten en veiligheidsrisico's hier het laagst zijn.

Cardea

Met de nieuwbouw van de jeugdzorginstelling komt een groot deel van de kavel van Cardea vrij voor nieuwe ontwikkelingen. Daarbij speelt de ontwikkeling van Vierzicht ook een belangrijke rol. De toekomstige bebouwing van de zone langs de rijksweg A4 heeft een afschermende werking die de mogelijkheden voor deze locatie vergroten. De groene randen aan vooral de noord- en oostzijde zijn van grote waarde voor deze plek. Bij herontwikkeling kan dit groen een belangrijke rol spelen. Bij de ontwikkeling moet het groen worden behouden en gebruikt als kwaliteit voor de toekomstige gebruikers.

Rijnland zorggroep heeft in 2011 een langetermijnstrategie ontwikkeld voor haar vastgoed. Naast deze strategie is ook onderzocht welke mogelijkheden de zorggroep binnen het projectgebied heeft. De resultaten ven deze studie vormen de basis voor de twee scenario's die binnen de gebiedsvisie voor het gebied zijn opgenomen. Het belangrijkste verschil tussen de twee scenario's is de mogelijke invulling van het Cardea-terrein. Scenario 1 gaat ervan uit dat het voor de zorggroep haalbaar is om alle activiteiten te consolideren op en bij het ziekenhuisterrein. Daarmee komt de locatie Leythenrode vrij voor nieuwe woon- of zorggebouwen. Er komt een verbinding voor voetgangers en daarnaast een verbinding voor (logistiek) transport tussen de terreinen van Cardea en het ziekenhuis. In scenario 2 blijft Leythenrode de plek voor het verpleeghuis, met of zonder de plekken voor revalidatie. De locatie Cardea kan dan worden ontwikkeld voor woningbouw, met een vergelijkbaar karakter als de omliggende woonomgeving.

• Scenario 1

Afbeelding 27: Scenario 1 Locatie Rijnland Zorggroep en Cardea

• Scenario 2

Afbeelding 28: Scenario 2 Locatie Rijnland Zorggroep en Cardea

Detailhandel

De Gemeente Leiderdorp is momenteel bezig met het vormen van nieuw beleid voor de detailhandelsstructuur en branchering. Zij volgt hierin het nieuwe beleid van de regio met betrekking tot perifere detailhandel (zie ook paragraaf 3.4). Voor woonboulevard Wooon wordt op basis van dit regionale beleid de mogelijkheid toegevoegd voor uitbreiding met detailhandel speciaalzaken kleiner dan 1000 m2 binnen het thema 'woninginrichting' om de kwaliteit van de woonboulevard te versterken.